老破小“原拆原建”，为什么还会有居民反对？

  最近拆迁律师关注到一个现象：上海有一些老旧小区轮到“原拆原建”，但是征询都没能通过。然后项目就搁浅了，居民们继续住在老破小里，等下一轮的“城市更新”。

  按理说，“原拆原建”对于老破小来说是件好事，居民应该是有“获得感”的，可还有2—3成的居民为什么要反对呢?

  1、原拆原建

  原拆原建一般是指旧住房按原建筑面积、原房屋位置拆除之后翻新房屋。

  原拆原建的这种城市更新方式，原则上是不增加原来的建筑面积的，但也有一些特例。比如原来某些房子没有独立的卫生间和厨房，为了完善使用功能，新建的房子会增加这部分的面积。

  再比如说，原来的房子没有电梯，新建的房子为了满足建筑规范，也会增加一些面积。而这部分增加的面积，多数情况下是不需要居民额外出钱的。另外原拆原建的房子，在房子建设过程中，居民还能享受一定的租房安置费。

  换句话说，政府花钱给老破小的居民重建房子，不收你钱，还给你过渡费。

  另外，原拆原建可以让很多老人不用离开生活了一辈子的环境，原有的居住氛围、邻里关系都得以延续。

  那这等好事，为什么这几个小区征询还通不过呢?

  2、原因分析

  反对“原拆原建”的居民，主要有以下几个理由：

  (1)希望动迁，不希望原拆原建。

  因为他们认为：动迁的补偿标准更有利。而且还可以选择“货币化补偿”的方式，形式更多样，居民的选择更灵活。

  往往这样的居民，自己不住在本小区。小区里的房子也不是ta唯一的住房，而是ta争取利益最大化的“筹码”。居民希望通过“博弈”达到利益最大化，使得自己的老破小从“原拆原建”变成“动迁”。拆迁律师觉得这种心情可以理解，但是一夜暴富的可能性，按照现在的政策来看，非常渺茫。

  (2)年纪大了，不愿意折腾。

  住在老旧小区里的居民，老龄化程度很高。很多老人其实已经不太能“折腾”了，而且子女也不希望“折腾”父母，万一有个“三长两短”，就会留下遗憾。

  而且老人在租房市场上是最不受待见的“客户”，因为房东也怕意外，影响自己的房产。所以3—5年的过渡期，对老人来说可能太长了，这也是他们不愿意”动“的原因。

  虽然是原拆原建，但是对于一个新房子，老人也是需要适应的过程。人老之后，最害怕的是“变化”，所以会选择“以不变应万变”。

  (3)家庭条件差，害怕后期的费用兜不住。

  很多原拆原建的小区，户型都很小，一些居民的经济条件也不好。他们担心房子新建之后，装修、买家具需要再花钱。还有新小区的各种使用费用会提高，自己“吃不消”。比如原来可能就几毛钱的物业费，一下子变成几块钱了。

  当然，可能还有一些“稀奇古怪”的反对理由。但拆迁律师认为：上面三条理由确实是“客观存在”，也不是没有道理的无理取闹。

  3、征询率

  另外，拆迁律师还关注到一个很有意思的现象：在“原拆原建”项目的征询上，需要全体居民100%同意，或者更准确的来说是产权户100%同意。而在老旧小区加装电梯这件事情上，征询只要两个“2/3”同意就可以了。

  而造成征询比例不同的原因，是不是因为原拆原建，涉及到的是业主专有部分的利益;而加装电梯，涉及到的是业主共有部分的利益呢?

  4、建议

  城市更新是对一个城市很好的“织补”，而征询也是对于社会“公平性”的一个有力保障。那么如何让“原拆原建”这种更新方式，更能被老百姓接受呢?

  拆迁律师提如下两个建议：

  (1)允许居民在一定范围内购买“平方”。

  因为轮到“原拆原建”的一些小区，本来的户型面积都不大，使用上就不方便。即使新建后还是存在功能不合理等问题，居民会觉得有些“鸡肋”。

  其实这样的项目已经有了，杭州的浙江新村小区就是一个“活生生”的例子。浙工新村位于杭州市中心，始建于1980年代，由13幢多层楼房组成。这次实施的原拆原建，涉及居民548户。

  新建后的小区总建筑面积约为8.1万平方米，变成7幢小高层住宅，还将增加活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1。

  整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由专项资金解决。

  房屋置换面积=旧房套内面积÷新房得房率;原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算;每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡(根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动)，钱在交房的时候付，可以银行按揭;地下车位每个售价20余万元;租房补贴按建筑面积算，每户每月最低3k;装修补贴看具体情况10万左右，搬家补贴3k。

  这个项目在全国范围内引起了“轰动”，不知道会不会成为“示范”，对于“原拆原建”工作的推进起到一定的作用。

  (2)能否适当降低征询的同意率?

  “项目签约期限内，涉改范围整体签约率达到98%，且产权户签约率达 100%后协议生效。”对于一些居民数量比较多的小区来说，这个同意的比例还是有一定难度的，毕竟“众口难调”，只要有一产权户不同意，就没法实施“原拆原建”了。

  拆迁律师查询了一下《上海市城市更新条例》，发现其中有一个“签约比例达到百分之九十五以上，协议方可生效”的表述。

  那么，是否可以将征询的同意率降低到95%呢?对于剩余5%以内的住户房屋，进行征收呢?

  毕竟每一次的征询过程，房管局、基层干部以及小区里绝大多数居民，都付出了很大的人力和时间。而征询通不过，对于盼望原拆原建的大多数居民来说，心理上是一次非常沉重的“打击”。

  5、结束语

  经过了几十年的风风雨雨，原来的工人新村变成了“老旧小区”，已经无法适应新时代，人民群众对于美好生活的追求。而更新是让老旧小区再一次焕发“青春”的必由之路。

  我们的城市已经走过了“大拆大建”的时代，一夜暴富的想法可以休矣。而“原拆原建”，是这个时代一种新的“表达形式”。