政府规划调整致租赁合同纠纷，能否以情势变更为由解除合同？

在合同履行过程中，若遭遇政府规划调整等特殊情形，当事人能否以情势变更为由解除合同？这一问题在司法实践中备受关注。本文将通过一个典型案例，深入剖析其中的法律要点与裁判逻辑。

1、案情始末

2013年12月28日，某农业发展公司与谭某签订了一份为期五年的《房屋租赁合同》，谭某承租农业发展公司厂区靠河边新修的3600平方米板房，合同到期后双方顺利于 2017年3月6日签订了《房屋续租合同》，续租期长达十五年，从2019年1月1日起至2034年12月31日止。合同中包含一次性支付15年租金100万元等特殊约定。

然而，合同履行期间风云突变，2020年10月15日，某县国有土地储备发展中心向农业发展公司发出《告知函》，告知因城市规划调整，拟收回其位于高乐山镇小模村丫口田的出让国有土地使用权，后续一系列合法合规的行政程序也陆续开展，最终使得该土地面临被收回的局面，这场由政府规划调整引发的租赁合同纠纷就此拉开帷幕。

2、争议核心焦点

（1）是否构成不可抗力

谭某一方认为，由于尚未下达收回国有土地使用权决定书和房屋征收决定书，土地收储处于拟收储阶段，并非强制执行阶段，收储行为具有自愿性质，且农业发展公司提供的证据只是过程性和内部行为，并不能证明已达到土地交换条件，故不认可不可抗力的主张。而农业发展公司则坚称，土地所有权变更为政府拍卖所致，且一系列行政行为表明政府收回土地具有强制性，并非企业所能左右，符合不可抗力特征。

从法律程序角度看，政府依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款规定，经过请示、会议决定、批复等严谨流程，虽未下达正式收回决定书，但从整体行政行为的连贯性和目的性来看，政府收回土地的决心明显，该行为具备不能预见、不能避免且不能克服的属性，符合不可抗力的法定要件。

（2）不可抗力下损失分担问题

谭某提出，即便因不可抗力解除合同，也应考量其装饰装修、利息损失、经营损失等，并依据《中华人民共和国民法典》及司法解释，按照公平原则分担相应损失。但一审法院基于“不告不理”原则，因双方在一审中未明确提出处理这些损失的诉求，故未纳入审理范围，这一做法在司法程序上并无不当，双方后续可通过协商或另案诉讼解决损失赔偿问题。

3、裁判深度剖析

（1）合同基础条件变化的司法判定

政府规划调整致使土地性质从工业用地变更为商住用地，这是本案认定合同基础条件发生重大变化的关键因素。对于谭某而言，租赁房屋用于存放货物的目的落空，而农业发展公司因土地被收回也无法继续履行租赁义务。

依据《民法典》第五百三十三条，这种因政府规划导致的重大变化超出了商业风险范畴，继续履行原合同对双方均不公平，解除合同是合乎逻辑的司法选择。至于政府收回土地的行政程序合法性，并非本案租赁合同纠纷审理的核心，只需认定规划调整对合同基础产生实质性影响即可。

（2）不可抗力条款精准适用

二审法院在评判不可抗力条款适用性时，紧扣“不能预见、不能避免、不能克服”标准。在2017年签订续租合同时，双方显然无法预知2020年政府基于提升城市功能品质而进行的规划调整，这一变化也非企业经营风险所能涵盖；政府基于公共利益的规划调整，经法定程序推进，农业发展公司作为市场主体无法抗拒；且土地性质变更已成定局，无法恢复原状以继续履行租赁合同，因此适用不可抗力条款解除合同于法有据。

4、终审裁判结果

二审法院经全面审理，认定一审判决事实认定准确、法律适用恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，驳回谭某上诉，维持原判，即解除双方签订的《房屋续租合同》。同时，对于合同解除后的潜在损失赔偿问题，法院为双方指明了另行协商或诉讼解决的救济路径，既确保了本案裁判的公正性，也为当事人后续维权提供了指引。

此案为类似因政府规划调整引发的租赁合同纠纷提供了明确的司法裁判范例，在平衡公共利益与私人权益、准确适用情势变更与不可抗力条款等方面具有重要的借鉴价值，对于规范市场主体在面对此类突发情况时的合同履行与解除行为，以及引导司法实践妥善化解相关纠纷都有着积极意义。